Правила землепользования и застройки: разработка и использование. Правила землепользования и застройки: разработка и использование Действующие пзз
Тем, кто имеет в собственности хоть какую-то недвижимость в 2017 г., необходимо знать, что такое правила землепользования и застройки, потому что они необходимы при владении любым объектом недвижимости в населенном пункте.
Уважаемые посетители!
Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.
Разобраться в этом вопросе, безусловно, может каждый, но грамотно разобраться в нем можно только с помощью специалиста. Для этого можно обратиться в администрацию сельского или городского поселения или в дорогостоящую юридическую консультацию, но гораздо проще и быстрее в 2017 г. будет воспользоваться услугами специалистов онлайн прямо на сайте.
Для этого достаточно напечатать вопрос во всплывающую форму внизу экрана, и образованный юрист 24 часа в сутки будет отвечать на ваши вопросы.
Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!
Правила землепользования и застройки – это объемный свод правил и информации о том, какое целевое назначение землям может устанавливаться, какие существуют вообще территории и насколько большими или маленькими могут быть разные объекты недвижимости. Правила создаются на уровне муниципалитета. Разрабатывает их специальная комиссия, а утверждением в 2017 г. занимается глава муниципального образования. ПЗЗ – это полноценная правовая бумага муниципального образования, которая должна быть обязательно опубликована в официальных источниках (СМИ или сайт), иначе не обретет должной юридической силы.
Первые правила
Вообще правила застройки появились еще в начале прошлого века в Америке. Конечно, они были совершенно другими, но цели у них были схожи. Основным направлением забот американских правил застройки было исключение возможности установления несовместимых вариантов разрешенного использования по соседству друг с другом. К примеру, плохо влияет на демографию страны и окружающую среду в принципе, если рядом с жилой зоной расположен завод по переработке тяжелых металлов. Или же если военный объект находится вблизи от общественно-деловой зоны.
Структура ПЗЗ и работа над ними
Рассматриваемый документ состоит из трех частей:
- информация о том, как применять их и внесение изменений в правила землепользования и застройки;
- карта правового территориального распределения;
- градостроительный регламент.
Во время разработки правил и до окончательного их утверждения организуется общее голосование в сельском поселении или городе на предмет выявления просьб и предложений от граждан в отношении определения зон сельского поселения или городского округа. Такие голосования в 2017 году проводятся от двух до четырех месяцев. Если слушания проводятся относительно какой-то определенной территории, то на них присутствуют только собственники земельных участков и построек в границах выделенной территории. Такие слушания проводит комиссия, которая изначально разрабатывала правила землепользования и застройки. Далее члены комиссии дорабатывают документ и отправляют его главе муниципалитета.
Простые люди, организации или гос. органы могут поспорить с решением об узаконивании правил только в судебном порядке.
Как внести коррективы в правила
Вносить изменения в правила землепользования и застройки можно лишь по решению главы сельского поселения или мэра города в 2017 году. Письма ему могут направлять либо гос. органы, либо гр-не и юр. лица. Положительное решение о согласии может быть принято только в случае, если:
- правила в сельском поселении (или в городе) не соответствуют другим, более важным или принятым ранее, документациям;
- выдвинуто предложение об установлении других - совершенно новых - границ любой зоны или изменении регламента;
- вследствие принятия правил землепользования и застройки нерациональным методом осуществляется владение наделами и постройками.
Содержание структурных частей ПЗЗ
Первая составляющая правил землепользования сельского поселения или города несет в себе теоретическую информацию организационного характера, то есть, как правильно пользоваться документом, в каком порядке можно вносить изменения в него, использованные термины и так далее.
Две других составляющих уже интереснее. Они и являются главными в правилах землепользования и застройки.
Серединная часть в ПЗЗ
Карта градостроительного зонирования делит земельные владения городского образования или сельского поселения на правовые территории. В 2017 г. это могут быть зоны жилых мало-, средне- или многоэтажных построек, деловые зоны или зоны инфраструктур и так далее.
Очертания территориальной зоны могут проходить только по границам других объектов, например, земельных участков, водных объектов, по красным линиям, трассам и другое. Один земельный участок может одновременно находиться только в одной тер. зоне. Логичная связь вытекает, если рассмотреть пример:
Иванов И.В. является собственником кусочка земли в общественно-деловой зоне (на нем построено одноэтажное здание с офисными помещениями). Гражданин Иванов решил оборудовать парковку, но для этого требуется дополнительная территория. На его счастье (как ему показалось) рядом продавался участок неподалеку от частного сектора. Иванов И.В. заключил сделку купли-продажи с собственником, зарегистрировал право на участок и пошел в администрацию за разрешением на строительство. Но все оказалось не так просто. Несчастный гражданин Иванов не посмотрел правила землепользования и застройки и купил участок для парковки, который входит в зону жилой застройки.
Естественно, разрешения на ее оборудование он не получил, зато построил себе дом и живет сейчас там со своей семьей.
Есть еще отдельные зоны – с особыми условиями пользования территорией. Если их утверждением занималось государство, то границы могут не соответствовать границам других зон, которые установлены на муниципальном уровне сельским поселением в 2017 г.
Третья часть правил
Это градостроительный регламент. Пожалуй, он является наиболее интересным для простых людей, ведь этот документ содержит информацию обо всех видах разрешенного использования земель и ОКСов, а также об определении минимума и максимума объема недвижимости и об ограничениях их эксплуатации или изменения по высшим законам.
Разрешенное использование в правилах разделено на три большие группы, причем для каждой территориальной зоны эти группы имеют разные виды использования. Итак, это:
- основные виды;
- разрешенные в условном порядке
- и вспомогательные.
Если в 2017 году вы захотели изменить вид и назначение вашего земельного надела в сельском поселении, например, то вы можете ознакомиться с последней частью ПЗЗ, выбрать любой подходящий вам ВРИ (естественно, в рамках зонирования) из первых двух групп, и написать заявление о кадастровом учете изменений в кадастровую палату (бесплатно). В таком случае походов в муниципалитет и каких-то дополнительных согласовок не потребуется.
Утвержденные последними ВРИ возможно установить только вкупе с другими, они никогда не смогут быть отдельным полноценным видом допустимого назначения.
Для предоставления вспомогательного вида использования в 2017 г. необходимо подавать обращение в администрацию и проводить общественные собрания с собственниками участков и строений по соседству, интересы и жизнь которых рискуют быть затронутыми в результате согласия на предоставление третьего вида использования. Да, и расходы за организацию этого процесса ложатся на плечи заявителя.
Кроме этого, градостроительный регламент определяет минимальные и максимальные рамки. Но это не обязательно площадь участков или строений, это еще и процент застроенной территории одного участка, отступление от границ наделов при строительстве, этажность или высота ОКСов и многое другое.
В случае если, к примеру, в 2017 году ваш клочок земли в сельском поселении настолько небольшой, что меньше самого маленького размера, который предполагает эта правовая территория, можно обратиться в комиссию, разработавшую правила землепользования и застройки, за получением согласия отклониться от данного размера. Такое разрешение, опять же, дается по итогу проведения общественных слушаний.
Что такое генеральный план
Есть схожий документ – генеральный план. Он направлен на грамотное планирование развития территории населенного пункта.
Сейчас ведется очень много споров о том, какой же документ первичный – градостроительный план или правила землепользования?
Многие склоняются к мнению, что все же утверждение ПЗЗ является средством достижения целей генерального плана.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы был утвержден 28.03.2017 г. Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП. и содержит информацию о:
- видах разрешенного использования земельного участка;
- предельные параметры разрешенного строительства (этажность, площадь);
- охранные зоны
Наши специалисты помогут вам:
- Провести анализ ПЗЗ в отношении Вашего земельного участка
- Получить все необходимые согласования и разрешительную документацию для строительства или реконструкцию жилого или садового дома
- Зарегистрировать построенный дом
- Получить адрес на дом (необходимой для прописки и подключения газа)
| ПЗЗ Москвы 2018 | |||
|---|---|---|---|
| ПЗЗ Новомосковский административный округ | скачать | ||
| ПЗЗ Троицкий административный округ | скачать | ||
| ПЗЗ ЦАО | скачать 240 mb | ||
| ПЗЗ САО | 324 mb | ||
| ПЗЗ ВАО | скачать 116 mb | ||
| ПЗЗ СВАО | скачать 100 mb | ||
| ПЗЗ ЮВАО | скачать 327 mb | ||
| ПЗЗ ЮАО | скачать 110 mb | ||
| ПЗЗ ЮЗАО | скачать 99 mb | ||
| ПЗЗ ЗАО | скачать 171 mb | ||
| ПЗЗ СЗАО | скачать 83 mb | ||
| ПЗЗ Зеленоградский | скачать 40 mb |
Как читать ПЗЗ?
Определяем установленный вид разрешенного использования участка
- Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения - "Границы территоральных зон и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства".
- Определить установленный вид разрешенного использования. На каждой территории есть условные обозначение видов разрешенного использованя:
- Вариант 1 - в формате х.х.х (например 2.1.0, 2.2.0, 13.2.0). Посмотреть соответствие вида использования в Таблице видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства .
- Вариант 2 - в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой красным цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
- Вариант 3 - в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой синим цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
- Вариант 4 - обозначена литера "Ф" - территориальная зона сохраняемого землепользования (фактическое использование). В качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю». Другими словами, на территориях с индексом Ф новое строительство не предусмотрено. Застройка этих территорий предполагает внесение изменений в ПЗЗ и разработку проекта планировки.
- Вариант 5 - обозначена литера "Н" - территориальная зона на которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.
Определяем предельные параметры застройки.
- Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения - "Границы территоральных зон, подзон территориальных зон и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства".
- Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
- Определить установленные предельные параметры. На каждой территории есть обозначенные параметры:
- Вариант 1 - в формате трех показателей, написанных в столбик (например в столбик "4", "15", "прочерк"). Первый параметр показывает максимальную плотность застройки земельных участков (тыс. кв.м./га). Второй - максимальную высоту застройки (м). Третий - Максимальную застроенность земельных участков (%). Если в качестве параметра стоит прочерк, то этот параметр не установлен.
- Вариант 2 - в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
- Вариант 3 - в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
- Вариант 4 - обозначена литера "Ф" - территориальная зона для которой установлены значения максимальной плотности застройки и(или) максиамльной высоты застройки и(или) максимальной застроенности земельных участков, равные фактическим значениям перечисленным параметрам. Это значит, что участок можно застраивать только в параметрах уже существующего ОКС. Если участок пустой, то на нем не возможно застройка без разработки градостроительной документации (проекта планировки территории).
- Вариант 5 - обозначена литера "Н" - территориальная зона, для которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.
1. Градостроительное зонирование территории города Москвы осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом. Результатом градостроительного зонирования территории города Москвы является выделение на территории города Москвы территориальных зон и подзон, определение их границ, установление в границах указанных зон и подзон градостроительных регламентов.
2. Документом градостроительного зонирования территории города Москвы являются правила землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях, определенных Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также в целях реализации Генерального плана города Москвы путем регулирования в соответствии с установленными Генеральным планом города Москвы назначением территорий и размещением объектов федерального, регионального значения использования земельных участков, использования и строительства, реконструкции объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами — правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства.
3. Правила землепользования и застройки, их изменения утверждаются законами города Москвы в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Статья 35. Содержание правил землепользования и застройки
1. Правила землепользования и застройки состоят из общей части и территориальной части. Общая часть правил землепользования и застройки включает положения о регулировании землепользования и застройки, действующие применительно ко всей территории города Москвы. Территориальная часть правил землепользования и застройки включает карту градостроительного зонирования территории города Москвы и градостроительные регламенты.
2. Общая часть правил землепользования и застройки содержит:
1) общие положения о назначении правил землепользования и застройки и о порядке регулирования землепользования и застройки;
2) общие положения о территориальных зонах, включающие:
а) характеристики видов территориальных зон, подзон;
б) положения об определении границ территориальных зон, подзон и об отнесении территорий к территориальным зонам, подзонам разных видов;
3) положения о градостроительных регламентах, в том числе о:
а) основных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
б) условно разрешенных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
в) вспомогательных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
г) определении предельных размеров земельных участков объектов капитального строительства;
д) определении предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
е) видах ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства;
ж) составе и содержании градостроительных регламентов, устанавливаемых для всех территориальных зон одного вида, подзон одного вида;
4) порядок использования земельных участков, использования и строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающий:
а) порядок использования земельных участков, использования и строительства, реконструкции объектов капитального строительства, отнесенных градостроительным регламентом к основным видам разрешенного использования;
б) порядок получения разрешений на использование земельных участков, использование и строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, отнесенных градостроительным регламентом к условно разрешенным видам разрешенного использования;
в) порядок использования земельных участков, использования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, отнесенных градостроительным регламентом к вспомогательным видам разрешенного использования;
г) порядок получения разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
д) порядок использования земельных участков, объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительным регламентам;
5) специальные положения о землепользовании и застройке, в том числе о:
а) использовании территорий, на которые в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации действие градостроительных регламентов не распространяется или градостроительные регламенты не устанавливаются;
б) использовании территорий достопримечательных мест, территорий в зонах с особыми условиями использования территорий;
в) использовании земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального значения;
г) использовании земель, земельных участков, зарезервированных для государственных нужд;
д) использовании земельных участков, использовании, строительстве, реконструкции объектов капитального строительства в пределах установленных Генеральным планом города Москвы территорий реорганизации, зон развития;
6) положения о применении территориальной части правил землепользования и застройки при разработке и утверждении документации по планировке территорий;
7) порядок проведения публичных слушаний по отдельным вопросам землепользования и застройки;
8) иные положения о землепользовании и застройке.
3. На карте градостроительного зонирования территории города Москвы в масштабе 1:10000 отображаются границы города Москвы, границы административных округов, границы районов города Москвы, а также отображаются в соответствующих границах:
1) территориальные зоны, подзоны и кодовые обозначения (индексы) территориальных зон, подзон, в том числе:
а) для которых установлены градостроительные регламенты;
б) для которых градостроительные регламенты не устанавливаются;
2) границы территорий объектов культурного наследия;
3) зоны с особыми условиями использования территорий;
4) установленные Генеральным планом города Москвы или в соответствии с Генеральным планом города Москвы:
а) территории линейных объектов;
б) территории общего пользования;
в) земельные участки, участки территории, предназначенные для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального значения;
г) земли, земельные участки, зарезервированные для государственных нужд;
д) утратил силу.
4. При необходимости карта градостроительного зонирования части территории города Москвы может разрабатываться в масштабе 1:5000.
5. Отображению границами на карте градостроительного зонирования территории города Москвы подлежат указанные в части 3 настоящей статьи территории, земельные участки, имеющие следующие параметры:
1) территории линейных объектов и иные территории линейной конфигурации, в том числе технические зоны линейных объектов, реки и водоохранные зоны рек, бульвары, иные территории, ширина которых составляет не менее 15 метров;
2) территории, земельные участки, кроме указанных в пункте 1 настоящей части, площадь которых составляет не менее 2500 квадратных метров.
6. Иные, кроме указанных в части 5 настоящей статьи, территории, земельные участки могут отображаться на карте градостроительного зонирования территории города Москвы соответствующими условными обозначениями.
7. Территориальные зоны устанавливаются на карте градостроительного зонирования территории города Москвы в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с требованиями:
1) принадлежности каждой территориальной зоны только к одной из функциональных зон, установленных Генеральным планом города Москвы;
2) принадлежности каждой территориальной зоны к одному из тех видов функционально-планировочных образований, определенных региональными нормативами, которые входят в установленный Генеральным планом города Москвы перечень функционально-планировочных образований, формируемых в пределах соответствующей функциональной зоны;
3) выделения в отдельные территориальные зоны или выделения из состава территориальных зон:
а) особо охраняемых природных территорий, природных и озелененных территорий;
б) объектов культурного наследия;
в) линейных объектов;
г) земельных участков, участков территории, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального значения.
8. Градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации:
1) в части видов разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства — применительно к территориальным зонам;
2) в части предельных размеров земельных участков, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства — применительно к территориальным зонам или применительно к подзонам территориальных зон.
9. Градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с требованиями региональных нормативов, предъявляемыми к территориям функционально-планировочных образований, в том числе:
1) к основным видам разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства должны быть отнесены все виды использования земельных участков, объектов капитального строительства, размещение которых является обязательным на территории функционально-планировочного образования, выделенного в качестве территориальной зоны;
2) в перечень видов разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства не могут входить виды использования земельных участков, объектов капитального строительства, размещение которых на территории функционально-планировочного образования, выделенного в качестве территориальной зоны, не допускается;
3) в градостроительном регламенте должны быть указаны установленные в соответствии с региональными нормативами ограничения на размещение в пределах территориальных зон земельных участков, объектов капитального строительства, относящихся к условно разрешенным, вспомогательным видам разрешенного использования;
4) в градостроительном регламенте должна быть указана установленная в соответствии с региональными нормативами минимальная площадь земельных участков, необходимых для организации территорий общего пользования, размещения социально значимых объектов капитального строительства, обслуживающих население, территорию соответствующей зоны;
5) предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, кроме земельных участков, объектов капитального строительства, указанных в пункте 4 настоящей части, должны устанавливаться исходя из установленных региональными нормативами минимальных показателей обеспеченности населения территориями общего пользования, социально значимыми объектами.
10. При необходимости градостроительные регламенты могут устанавливаться индивидуально для отдельных территориальных зон, подзон.
11. Применительно к территориям достопримечательных мест, территориям в зонах с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с требованиями федерального законодательства и законодательства города Москвы, устанавливающего режимы использования таких территорий.
Статья 36. Разработка, рассмотрение, утверждение правил землепользования и застройки, внесение изменений в правила землепользования и застройки
1. Разработка, рассмотрение, утверждение правил землепользования и застройки, внесение в них изменений осуществляются в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации и в соответствии с настоящим Кодексом.
2. Основанием для разработки проектов правил землепользования и застройки, изменений правил землепользования и застройки является план реализации Генерального плана города Москвы или иной правовой акт Правительства Москвы, в котором определены этапы и сроки выполнения работ по подготовке проекта правил землепользования и застройки или проекта внесения в них изменений.
3. Разработка правил землепользования и застройки может осуществляться единовременно применительно ко всей территории города Москвы или поэтапно применительно к частям территории города Москвы.
4. Применительно к установленным Генеральным планом города Москвы территориям реорганизации разработка территориальной части правил землепользования и застройки может осуществляться на основе проектов планировки этих территорий.
5. Применительно к установленным Генеральным планом города Москвы зонам развития разработка территориальной части правил землепользования и застройки может осуществляться на основе территориальных схем соответствующих зон развития, в том числе:
1) в границах определенными территориальными схемами зон комплексного благоустройства территорий — непосредственно на основе территориальных схем;
2) в границах определенных территориальными схемами территорий реорганизации — на основе проектов планировки таких территорий.
6. Разработку проектов правил землепользования и застройки, изменений правил землепользования и застройки организует и координирует городская комиссия с участием окружных комиссий.
7. Орган, уполномоченный в области градостроительного проектирования и архитектуры, представляет проект правил землепользования и застройки, проект изменений правил землепользования и застройки в городскую комиссию, которая принимает решение о представлении этого проекта на публичные слушания или о его доработке.
8. Публичные слушания по проектам правил землепользования и застройки, изменений правил землепользования и застройки организуют и проводят городская и окружные комиссии в порядке, установленном настоящим Кодексом.
9. Муниципальные собрания муниципальных образований направляют свои предложения к проекту правил землепользования и застройки, проекту изменений правил землепользования и застройки в части определения территориальных зон и градостроительных регламентов на соответствующих территориях в соответствии с частью 2 статьи 69 настоящего Кодекса.
10. По результатам публичных слушаний городская комиссия принимает решение о внесении соответствующего проекта в Правительство Москвы. В Правительство Москвы представляются:
1) проект постановления Правительства Москвы о проекте правил землепользования и застройки, проекте изменений правил землепользования и застройки;
2) проект закона города Москвы о правилах землепользования и застройки или о внесении изменений в правила землепользования и застройки, обязательным приложением к которому и его неотъемлемой частью являются проект правил землепользования и застройки или проект изменений правил землепользования и застройки;
3) решение городской комиссии о внесении соответствующего проекта в Правительство Москвы;
4) протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний по соответствующему проекту;
5) предложения муниципальных собраний муниципальных образований к соответствующему проекту.
11. По результатам рассмотрения проекта правил землепользования и застройки, проекта изменений правил землепользования и застройки Правительство Москвы принимает решение о внесении этого проекта на утверждение в Московскую городскую Думу или о доработке указанного проекта.
12. В случае принятия Правительством Москвы решения об одобрении проекта правил землепользования и застройки, проекта изменений правил землепользования и застройки Мэр Москвы вносит в Московскую городскую Думу проект закона города Москвы о правилах землепользования и застройки или о внесении изменений в правила землепользования и застройки, обязательным приложением к которому и его неотъемлемой частью является проект правил землепользования и застройки или проект изменений правил землепользования и застройки. К указанному выше проекту закона прилагаются документы и материалы, указанные в пунктах 4 и 5 части 10 настоящей статьи.
13. Изменения в правила землепользования и застройки могут вноситься на основании:
1) актуализации Генерального плана города Москвы или внесения изменений в Генеральный план города Москвы;
2) проектов планировки территорий, территориальных и отраслевых схем в случае, когда указанные проекты не требуют внесения изменений в Генеральный план города Москвы;
3) предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов в случае, когда указанные предложения не требуют внесения изменений в Генеральный план города Москвы.
14. Предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки направляются в Правительство Москвы:
1) федеральными органами исполнительной власти в случаях, установленных федеральным законодательством;
2) Московской городской Думой, депутатами Московской городской Думы, органами исполнительной власти города Москвы;
3) органами местного самоуправления муниципальных образований;
4) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке.
15. В случае, указанном в части 14 настоящей статьи, городская комиссия по поручению Правительства Москвы в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменения в правила землепользования и застройки осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменений в правила землепользования и застройки или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение в Правительство Москвы, в соответствующий орган или лицу, указанным в части 14 настоящей статьи. Правительство Москвы с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении городской комиссии, принимает решение о подготовке проекта изменений правил землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменений в правила землепользования и застройки.
16. Утвержденные правила землепользования и застройки могут быть оспорены в судебном порядке в соответствии с федеральным законодательством.
Статья 37. Утратила силу
- Глава 1. (Статьи 1—10
)
- Статья 1.
- Статья 2.
- Статья 3.
- Статья 4.
- Статья 5.
- Статья 6.
- Статья 7.
- Статья 8.
- Статья 9.
- Статья 10.
- Глава 2. (Статьи 11—18
)
- Статья 11.
- Статья 12.
- Статья 13.
- Статья 14.
- Статья 15.
- Статья 16.
- Статья 17.
- Статья 18.
- Глава 3. (Статьи 19—22
)
- Статья 19.
- Статья 20.
- Статья 21.
- Статья 22.
- Глава 4. (Статьи 23—27
)
- Статья 23.
- Статья 24.
- Статья 25.
- Статья 26.
- Статья 27.
- Глава 5. (Статьи 28—30
)
- Статья 28.
- Статья 29.
- Статья 30.
- Глава 6. (Статьи 31—33
)
- Статья 31.
- Статья 32.
- Статья 33.
- Глава 7. (Статьи 34—37
)
- Статья 34.
- Статья 35.
- Статья 36.
- Статья 37. Утратила силу
- Глава 8. (Статьи 38—44
)
- Статья 38.
- Статья 39.
- Статья 40.
- Статья 41.
- Статья 42.
- Статья 43.
- Статья 44.
- Глава 9. (Статьи 45—50
)
- Статья 45.
- Статья 46.
- Статья 47. Общие положения
- Статья 52.
- Статья 53.
- Статья 54.
- Статья 55.
- Статья 56.
- Статья 57.
- Глава 11. (Статьи 58—65
)
- Статья 58.
- Статья 59.
- Статья 60.
- Статья 61.
- Статья 62.
- Статья 63.
- Статья 64.
- Статья 65.
- Глава 12. (Статьи 66—70
)
- Статья 66.
- Статья 67.
- Статья 68.
- Статья 69.
- Статья 70.
- Глава 13. (Статьи 71—74
)
- Статья 71.
- Статья 72.
- Статья 73.
- Статья 74.
- Глава 14. (Статья 75
)
- Статья 75.
- Глава 15. (Статьи 76—78
)
- Статья 76.
- Статья 77.
- Статья 78.
Пресс-релиз. Адвокатами нашей коллегии внимательно изучены материалы, выставленные на проходящие сейчас в Москве публичные слушания по Проекту Правил землепользования и застройки г. Москвы /ПЗЗ/ и, к сожалению, мы вынуждены придти к неутешительным выводам о серьезных рисках, которые угрожают москвичам в случае утверждения Проекта в таком виде или с незначительными изменениями. Нашими экспертами выявлено противоречие предлагаемого проекта ряду норм федерального законодательства, его направленность на нарушение имущественных прав собственников помещений – прежде всего, жилых, то есть квартир – в многоквартирных домах Москвы. Здесь необходимо напомнить, что земельные участки жилых многоквартирных домов являются общедолевой собственностью всех собственников помещений в доме. Уменьшение участка или незаконное выделение его части под точечную застройку неминуемо влечет нарушение имущественных прав москвичей.
ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ВЛЕКУТ УМЕНЬШЕНИЕ ПРИМЕРНО 40 ТЫСЯЧ ПРИДОМОВЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В МОСКВЕ И СОПУСТВУЮЩЕЕ ВОЗВРАЩЕНИЕ МАССОВОЙ ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ
ПЗЗ: МОСКВИЧАМ УГРОЖАЕТ МАССОВАЯ ПОТЕРЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
Под видом проходящих в настоящий момент во всех округах столицы в старых границах слушаний с заявленным в качестве предмета Проектом Правил землепользования и застройки предпринимается новая попытка лишить несколько миллионов москвичей имущества, созданного в советский период и зарегистрированного в соответствии с действовавшим законодательством. Москвичи и без того страдали земельного передела под видом перемежевания столичных кварталов, последствия которого периодически приходится оспаривать адвокатам коллегии «Домбровицкий и партнёры» и нашими коллегами по правовому цеху.
Всё, что по причине халатности или умысла не перенесено в кадастр недвижимости из предыдущих реестров советских лет, пытаются объявить несуществующим. Около 40 тысяч участков многоквартирных домов в Москве вразрез со строительными нормативами и в нарушение имущественных прав миллионов москвичей предложено определить размерами по отмостке здания (см. п. 3.4.1 предлагаемого Проекта). После принятия ПЗЗ пространство от отмостки до отмостки между жилыми домами может быть предоставлено под строительство, так как участки многоквартирных домов массово не были учтены в течение более двух десятилетий.
Абсолютное большинство ранее учтенных земельных участков многоквартирных домов не были переучтены с 1991 года по сегодняшний день, в ходе земельной реформы и проводившейся в её рамках СПЛОШНОЙ инвентаризации земель. Права миллионов москвичей, возникшие в силу закона, никак не зафиксированы в новых регистрационных реестрах, в том числе - в государственном кадастре недвижимости.
Кроме того, большинство земельных участков парков, скверов, иных озеленённых участков земель общего пользования, а также гаражных земель, иных земель, обслуживающих жилые кварталы, памятников истории и культуры, которыми жители города пользуются в силу ранее вступившего в действие законодательства - также не перенесены в своих существующих (действующих) размерах и границах в сегодняшние реестры недвижимости.
Кадастр не содержит сведений об этих объектах недвижимости, а лица, определяющие градостроительную стратегию (политику) города, имеют все основания безнаказанно распоряжаться чужим имуществом – к примеру, санкционируя очередную незаконную стройку у вас под окнами.
Складывается парадоксальная ситуация:
Московские власти делают вид, что тысячи многоквартирных домов в Москве стоят на земле, якобы никогда им не выделенной /то есть, по сути, чиновники пытаются представить дома советской постройки – самовольными постройками/. В этом им помогает то, что на кадастровом учете состоят весьма немногие участки, достаточно открыть общедоступную Публичную Кадастровую Карту.
Опираясь на «пустующий» кадастр недвижимости как на единственный источник информации, объявляя все земли города никогда ранее не разделенными, а потому до сих пор находящимися в собственности городской администрации, за 44,5 млн. рублей бюджетных средств (Госконтракт № 0173200022716000004 от 30.03.2016) - подготовлены Правила землепользования и застройки, которыми, по сути, пересматриваются итоги приватизации. Ведь здания без земельных участков мало что стоят и не являются полноценными комплексами недвижимости.
Содержание Проекта вызывает серьезные опасения о грядущем возобновлении массовой точечной застройки, включая стройки, которые в течение ряда последних лет были остановлены москвичами в том числе с помощью адвокатов коллегии «Домбровицкий и партнёры». Эти стройки были отменены Московским Правительством, поскольку они были начаты с нарушением законодательства и основывались на документах, полученных сомнительным путем. По многим адресам, где незаконное строительство было прекращено, администрацией города были отозваны разрешительные документы, пересмотрены планировочные решения.
По неизвестным причинам это не отразилось на содержании материалов ПЗЗ, которые массово аккумулируют сведения из выданных градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ) и проектов планировок, в том числе - предназначенных для незаконного строительства. Кроме того, в случаях, когда жилой квартал уже подвергся «уплотнительной» застройке, Проектом ПЗЗ для всех участков квартала устанавливаются максимальные (предельные) параметры разрешенного строительства (высотность, плотность и др.), основываясь на характеристиках незаконно построенных высоток.
Поскольку из собственного опыта защиты прав москвичей, адвокаты коллегии «Домбровицкий и партнёры» знают: в период лужковского руководства городом столичная администрация (как правило, не уведомляя собственников квартир) заключила тысячи договоров аренды на земельные участки, расположенные под многоквартирными домами, с разнообразными коммерческими фирмами (банками, магазинами и т.п.). В кадастре недвижимости до сегодняшнего дня числятся эти арендованные ранее участки с видами использования, соответствующими направлениям деятельности коммерсантов – «эксплуатация банковских помещений», «эксплуатация магазинов» и т.д. В случае принятия Проекта ПЗЗ именно эти виды использования (взятые из кадастра) станут основными видами разрешенного использования для земельных участков таких многоквартирных домов, а вовсе не то, ради чего участок изначально предоставлялся и используется – для эксплуатации многоквартирного дома (см. п. 3.3.2 Книга 1 Проекта).
Такой порядок назначения видов использования земельных участков, противоречит ч.4 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ, которая устанавливает самостоятельность правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства в выборе основных и вспомогательных видов использования из установленных применительно к территориальной зоне.
Несмотря на то, что в качестве цели проведения работ по «Уточнению Правил землепользования и застройки» в Техническом задании была указана разработка текстовых и графических материалов в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ №540, разработчиками Проекта были произвольно установлены, а затем, согласно Госконтракту, – согласованы Градостроительно-Земельной Комиссией г. Москвы, виды разрешенного использования земельных участков, не соответствующие видам использования, утвержденным этим Приказом уполномоченного федерального органа.
Поскольку с 2014 года, согласно ст. 7 Земельного Кодекса РФ, право на данные действия принадлежит исключительно федеральному органу (Минэкономразвития РФ), который Приказом №540 от 01.09.2014 утвердил «Классификатор видов разрешенного использования земельных участков», то «самодеятельность» исполнительного органа власти субъекта, кроме прочего, нарушает Федеральный Закон от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" (ч. 2 ст. 3), что может служить основанием для правовой оценки в качестве превышения должностных полномочий.
Даже поверхностное ознакомление с материалами ПЗЗ (в том числе, с Таблицей №1 Видов разрешенного использования) позволяет сделать вывод об их практически полном несоответствии Приказу Минэкономразвития, в то время как приведение в соответствие с ним было заявлено одним из условий оплаты работ. Таким образом, в действиях заказчика работ (Москомархитектуры), подрядчика (ГУП ГлавАПУ), а также субподрядчика (НИиПИ Генерального плана Москвы), можно также предположить нецелевое расходование бюджетных средств.
При подготовке Правил землепользования и застройки, представленных в настоящий момент на публичные слушания, также были нарушены положения статьи 31 Градостроительного Кодекса РФ – в частности, не был заранее объявлен «порядок направления в комиссию предложений заинтересованных лиц по подготовке проекта правил землепользования и застройки» (п. 4 ч. 8 ст. 31). Глава администрации Москвы должен был объявить о создании комиссии по подготовке Проекта и порядке её работы для того, чтобы не были нарушены права заинтересованных лиц, к которым, безусловно, относятся собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, владеющие также долей в праве на земельные участки этих домов.
Заявление организаторов слушаний, что принятие ПЗЗ направлено на противодействие точечной застройке, не соответствует действительности, поскольку в силу должностного положения эти лица осведомлены и о существовании ранее учтённых участков, не внесённых в кадастр недвижимости, и о том, что такая ситуация постоянно провоцирует действия по уплотнительной застройке на придомовых земельных участков и возникновение многочисленных градостроительных конфликтов.
В связи со всем вышеизложенным, наши эксперты приходят к выводу: рассмотрение данных материалов в качестве ПЗЗ и их возможное принятие - могут нанести колоссальный вред как столице в целом, так и её жителям, послужит примером безнаказанной криминализации градостроительной деятельности и нарушения российского законодательства сразу в нескольких областях права.
Снять с рассмотрения на публичных слушаниях Проект Правил Землепользования и Застройки г. Москвы, не допустить его утверждения нормативным актом г. Москвы;
- провести проверку по признакам превышения должностных полномочий, хищения, нецелевого расходования бюджетных средств, оплаты неисполненных контрактов;
- провести расследование деятельности лиц, подготовивших проект ПЗЗ и осуществлявших действия, направленные на его согласование, рассмотрение на публичных слушаниях и принятие, в части возможной подготовки к нарушению прав значительного числа граждан, изъятию имущества в пользу третьих лиц, пересмотру итогов приватизации и подрыву авторитета власти.
В столице утвердили правила землепользования и застройки. Соответствующее постановление приняли на заседании Президиума Правительства Москвы.
Утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ) - очень важное событие в истории градостроительного развития Москвы. ПЗЗ являются вторым по значимости градостроительным документом после генерального плана города.
«С ноября прошлого года жители активно обсуждали правила застройки и землепользования в Москве. Были выработаны общие подходы, которые заключаются в том, чтобы обеспечить сохранение параметров существующей жилой застройки, природных территорий, в том числе особоохраняемых природных территорий, и дать развитие промышленным и производственным зонам, естественно, с соблюдением всех необходимых экологических и санитарных требований», - сказал Сергей Собянин.
В целом территории развития в Москве будут составлять немногим более 10 процентов.
Что определяют правила землепользования и застройки
Для всей территории города (кроме Троицка и Щербинки, а также территории инновационного центра «Сколково», для которых разрабатывают отдельные документы) ПЗЗ определяют:
Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
Предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции объектов капитального строительства: плотность застройки, предельное количество этажей или предельную высоту зданий, максимальный процент застройки в границах земельного участка.
«ПЗЗ - это документ, который обеспечивает прозрачность градостроительных решений в городе Москве. Это документ, предполагающий сохранение сформировавшейся застройки на большинстве жилых территорий. В то же время ПЗЗ создаёт условия для развития города, и в первую очередь за счёт ресурсов бывших промзон», - отметила Юлиана Княжевская, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.
На картах градостроительного зонирования отмечены границы объектов культурного наследия и их территорий, а также периметры зон с особыми условиями использования - водоохранных, охраняемых природных ландшафтов, особоохраняемых природных территорий и так далее.
Правила землепользования и застройки разработали на основе генерального плана Москвы и с учётом ранее принятых градостроительных решений - проектов планировки территорий и градостроительных планов земельных участков.
С декабря 2016 года по март 2017 года прошли публичные слушания по проекту ПЗЗ в отношении территории в старых границах города. По проекту правил землепользования и застройки присоединённых территорий они состоялись ранее - c декабря 2015 года по февраль 2016 года. В ходе обсуждений от жителей города поступило более 120 тысяч замечаний и предложений. Их внимательно проанализировали и учли наиболее удачные и конструктивные.
«Все обращения были внимательно рассмотрены в установленном порядке. И на каждое замечание и предложение городской комиссией подготовлен аргументированный ответ», - сказала Юлиана Княжевская.
Основа правил землепользования
Основные принципы градостроительного планирования, которые составляют основу ПЗЗ:
Сохранение существующих параметров сложившейся жилой застройки кварталов. Это гарантировано тем, что в правилах нет иных видов разрешённого использования данных земельных участков и не увеличены параметры застройки по отношению к существующим объектам;
Развитие промышленных зон, приспособление их под объекты науки, производства и инновационных технологий, предусматривающее появление дополнительных рабочих мест;
Сохранение индивидуального жилищного строительства. Для территорий индивидуальной жилой застройки в ПЗЗ заложены адекватные параметры развития (плотность - четыре-пять тысяч квадратных метров на гектар, предельная высота - 15 метров);
Сохранение природных территорий, ООПТ, ООЗТ, объектов культурного наследия и их территорий;
Отражение в правилах землепользования и застройки установленных законом ограничений использования земельных участков.
Зачем нужны правила землепользования и застройки
С момента принятия правил любая градостроительная деятельность в Москве, включая строительство и реконструкцию зданий и сооружений, может осуществляться только в рамках утверждённых ими параметров. Именно этот документ даёт ответ на следующие вопросы: разрешено ли строить в этой зоне, что можно строить, каковы максимальные параметры строительства.
Если необходимо реализовать градостроительный проект, параметры которого не соответствуют ПЗЗ, придётся предварительно пройти процедуру внесения изменений в документ.
«При принятии ПЗЗ информация о разрешённом использовании земельных участков и объектов капитального строительства становится открытой и доступной для всех, поскольку ПЗЗ должны быть размещены на городских информационных ресурсах», - подчеркнула Юлиана Княжевская.
Таким образом, правила землепользования и застройки гарантируют москвичам и инвесторам:
Объективную и достоверную информацию о возможности строительства в каждом конкретном районе города;
Защиту сложившейся городской среды от хаотичной и уплотнительной застройки (индексом «Ф» в ПЗЗ отмечены сохраняемые территории);
Сохранение окружающей природной среды и объектов культурного наследия;
Единые правила принятия градостроительных решений (в частности, выдача градостроительного плана земельного участка с параметрами, соответствующими ПЗЗ, будет осуществляться автоматически);
Предотвращение значительной части градостроительных конфликтов;
Наличие потенциала для развития города, улучшение делового климата, привлечение дополнительных инвестиций. Наряду с сохраняемыми территориями ПЗЗ определяют территории развития и параметры возможного строительства. В основном это промзоны и присоединённые территории.
«Кроме того, принятие ПЗЗ позволит снизить административный барьер для инвестиционного сообщества, поскольку после их принятия получение ГПЗУ сведётся к оформлению информационной выписки из ПЗЗ», - добавил председатель Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы.
Баланс территорий города
Утверждённые Правительством Москвы правила землепользования и застройки предусматривают следующий баланс территорий города.
|
Сохраняемые городские территории |
Территории развития |
Территории индивидуальной жилой застройки |
|||
|
тысяча гектаров |
проценты |
тысяча гектаров |
проценты |
тысяча гектаров |
проценты |
|
Старая Москва |
|||||
|
Новая Москва |
|||||
Таким образом, 83 процента площади Москвы в старых границах города ПЗЗ относят к сохраняемым территориям.
ПЗЗ и программа реновации пятиэтажек
Правила землепользования разработаны до того, как было принято решение о подготовке новой программы реновации пятиэтажного жилого фонда.
Когда определят перечень пятиэтажных домов, которые войдут в программу реновации, для соответствующих кварталов разработают изменения в ПЗЗ.
«Кварталы реновации по новой программе сноса ветхого жилья будут рассмотрены отдельно после утверждения данной программы и составления поадресного перечня», - сообщил Мэр Москвы.
Из чего состоит документ
Правила землепользования и застройки состоят из общей и территориальной частей. Первая оформлена в виде текстовых материалов и включает положения о порядке применения правил и внесения в них изменений. Вторая представляет собой текстовые и графические материалы, включает градостроительные регламенты и карты градостроительного зонирования территории Москвы.
Карты градостроительного зонирования выполнены в виде атласов по административным округам столицы. В качестве картографической основы использован открытый картографический фон масштаба 1:10000 Единой государственной картографической основы Москвы.
«Карта первая устанавливает виды разрешённого использования - такие, которые на сегодняшний день отнесены к основным видам разрешённого использования: детские сады, школы, объекты здравоохранения, бытового обслуживания и так далее», - рассказала Юлиана Княжевская.
Виды разрешённого использования включают:
1) основные виды разрешённого использования;
2) условно разрешённые виды использования;
3) вспомогательные виды разрешённого использования.
Вторая карта определяет границы территориальных зон и подзон, а также предельные параметры разрешённого строительства и реконструкции.
В ПЗЗ установлены следующие предельные параметры застройки:
1) предельная плотность застройки земельного участка;
2) предельное количество этажей или предельная высота здания;
3) максимальный процент застроенности земельного участка.
На картах есть территории, в границах которых градостроительные регламенты не распространяются. Это:
Территории памятников и ансамблей, включённых в Единый государственный реестр объектов культурного наследия;
Территории памятников и ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия;
Территории общего пользования, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые ими, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для лесного фонда, земель особых экономических зон, территорий, покрытых поверхностными водами, особоохраняемых природных территорий, земель запаса и сельскохозяйственных угодий.
Третья карта отображает территории, предусматривающие комплексное и устойчивое развитие. Их границы устанавливают по границам одной или нескольких территориальных зон. Также обозначены расчётные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры. Всего проектом предусмотрено более 10 территорий комплексного и устойчивого развития.
На отдельных картах не устанавливаются, а только отображаются объекты культурного наследия, границы их территорий и границы зон с особыми условиями использования территории:
Границы водоохранных зон, прибрежных защитных и береговых полос;
Границы зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;
Границы санитарно-защитных зон;
Границы охранных зон объектов культурного наследия;
Границы зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности;
Границы зон охраняемого природного ландшафта;
Границы защитных зон объектов культурного наследия;
Границы охранных зон особоохраняемых природных территорий;
Границы технических (охранных) зон подземных инженерных коммуникаций;
Границы технических (охранных) зон воздушных линий электропередач;
Границы технических и охранных зон метрополитена;
Границы зон охраняемых объектов.
Статьи по теме
